使用率=房价“系数”
西边一个84%使用率的美林花园、东边一个82%使用率的宏源公寓，已经将塔楼的使用率高高吊起来，但买房人
对使用率的胃口还是没能被吊得太高，因为很少人会将使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，你就会被使用率对房价
的巨大影响吓一跳，使用率一个是70%、一个是80%，则实际房价每平方米差了890元！（50万÷70平方米-50
万÷80平方米）
因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少，这
样，你会得出真正有效的房价。
户型=功能空间的组合方式
房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他
认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式
是否能最大限度地体现这些功能？
比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人
不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花100万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的
主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服？把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势。
环境=升值或享受的空间
环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。当然鱼和熊掌兼得最好，
否则，需区别对待。雅宝路边的京华豪园谈不上什么小环境，但一套200平方米的公寓业主租到4000美金，机场路边孤
零零三栋楼的宏源公寓抢手得利害，都是大环境的升值潜力在“作怪”。
小环境则另有评价标准。欧陆风情、新加坡格调、加拿大风采……在看待社区环境时，这些口号你尽可以视之为花花
绿绿的“糖纸”：如果人不能融入环境，从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉，再有个性、再时尚，就像糖纸好看
、糖不好吃一样，管什么用呢？所以，高低错落的段式喷泉倒不如旱地喷泉实用，下沉、上凸的广场不如自然舒展缓坡绿地舒
服，树荫下的座椅，给孩子、老人专调的活动区，也比宏伟的廊柱、华丽的雕塑要人性得多。
配套=门当户对的设施
配套越全越好是在需要的前提下，只有真和项目配上“套”，所谓配套才能真正发挥作用。比如，如果业主有足够便
利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要，五脏俱分全的大型会所除了增加分摊、加大物业公司负担外，还有什么相配之处？
低价位房子有无必要做每户一个的地下车位？是不是所有的社区都住的是“网虫”、需要布线和“数字化”？如果买房人都戴
上实用主义的有色眼镜，配套则可望很快摆脱“你有、我有、全都有”的虚荣劲头。
