整个90年代，上海有近200万户家庭购买了属于自己的住房。截至目前，上海个人购房率已超过93%。人们羡慕之时不禁发问，普普通通的上海市民，为什么就能买得起那动辄数十万的住房呢？

　　其实，1991年上海市住房制度改革起步时，还是全国住房最困难的城市。很多上海市民做梦也没有想到，短短10年里，自己可以买一套真正属于个人的住房。10余年前，有人甚至断言，按照当时分房的制度，即使上海人等上一百年，也难以缓解居住的窘迫。

　　一步步走近买房市场

　　上海住房制度改革砌起的第一块砖，是向市民出售公房，在百姓心中树立“自住其力”的新观念。

　　现住闵行区莲花公寓的郑春华，1995年初花1.3万元买下自己居住多年的位于长宁区的一套两室户老式公房。从承租人一下变成了拥有房屋产权的业主，老郑十分感慨这关键的一步：“房子尽管旧了点，可真正属于我自己了。”去年，他又将这套公房在二手房市场出售，以19万元的价格成交。有了这19万元打底，在同一家国有企业上班的老郑夫妇又在莲花公寓买了一套106平方米二室二厅的新房。总价39万元，支付了公房出售得到的19万元后，老郑拿出了10万元积蓄，贷了10万元10年期的住房公积金贷款。目前夫妻俩每月收入加起来3000元左右，每月还款1040元。老郑心满意足地说：“我们这个三口之家这么快就有了一套大房子。要是没有房改，没准我今天还在排队等分配吧！”

　　像郑春华这样从住公房到买公房，又从卖“公房”到买新房，逐步改善居住条件的市民在上海很普遍。1993年，成套独用的公有住房出售开始在全市试点；次年就推开公有住房出售，给购买公房的市民以私有产权。1996年以后，上海开放市民已购公房上市交易和不可售公房差价交换，由于公房是以政策价和优惠价出售，而居民所购公房上市是以市场价成交，因此，很多市民从中可获取较大的差价利润，积累起了贷款买房的“本钱”。

　　原上海市建委副主任叶伯初说：“公房对政府来说其实是包袱，政府既管不好，又管不起；以适当的价格把公房卖给市民，政府的负担轻了，市民也有了进一步改善居住条件的基础，最重要的是，机制活了。所以，上海在存量住房机制的改革上，是‘让了一块利，活了一盘棋’。”

　　住房公积金制度打开希望的闸门

　　上海市民踊跃买房，并不是他们有多富。很多上海市民，特别是中低收入职工家庭，之所以能买得起价位数以十万计的住房，还因为有“公积金个人购房贷款”这一政策性金融品种在撑腰。

　　住在杨浦区的崔振风夫妇，原来的住房仅有20平方米，两人的月收入加起来也就2600元。他说：“如果没有住房公积金，我们哪敢买房呀？”1999年10月，他们申请了15年期限的公积金个人购房贷款10万元和商业性贷款4万元，单位补贴6万元，又拿出多年积蓄10万元，总共花了30余万元，买了一套90多平方米的新房，了却了一家老少的夙愿。“现在，我们每月只要还款1200多元，加上收入在增加，公积金又能冲还贷款，还款压力不太大。”

　　目前，全市已有36万多户中低收入家庭，借助住房公积金贷款，圆了新房梦。

　　公积金这根“金箍棒”，也撬动了上海住房金融市场的勃兴。各家商业银行利用市民公积金贷款的“搭车效应”。相继推出多种形式的便捷高效的个人购房商业贷款，上海市民的住房消费信心和消费能力空前高涨。截至今年3月末，全市个人住房贷款余额已近630亿元。其中公积金住房贷款余额224.13亿元。仅2000年全市内销商品房1300多万平方米，其中约94%的15万套住房是市民个人购买的；而全年预售面积更超过1400万平方米，其中又有约97%的11万套住房属于市民个人购买。这里面，还不包括当年近10万套的存量房交易。

　　市民从房改中得到了实惠

　　房价只有切合老百姓的购买力，才能激活房市，迄今，上海市新建商品住宅中，每平方米5000元以下的占到90%。其中2／3又是3500元以下的“平民价”。

　　为鼓励市民的住房消费，上海市还削减各种建设成本，运用税费杠杆为市民的住房消费“贴一块”。对地方税费，只要可能造成市民住房消费“瓶颈”的，尽量减免；对国家规定的税费，采取地方贴费的办法。如房产交易契税原规定为3%，1999年降为1.5%，其中地方贴费一半，市民个人实际只交0.75%；个人购房或者差价换购商品房住宅申请贷款的还款本息，5年内可从个人所得税计征税其中扣除；个人购买空置商品住宅时，交易中的各类费用减半收取……据测算：目前，上海与住房建设相关的各项收费总额，只占全国各地平均量的30%左右；市民购买一套商品房所交的各种税费和修缮基金，加起来一般不到总房款的3%。

　　(黄庭钧姜微)

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